マンションと一戸建て、固定資産税はどちらが高い?

マンションと一戸建て、固定資産税はどちらが高い? 税金

パート先にて。

新築軽減が終わって固定資産税上がったんですよ~。

新築軽減措置についてはこちら

コケ子さん(仮名)

ピヨ子さんちは(固定資産税)いくらなの?

ウチは今年11万円でした。

コケ子さん

え~!?ウチより安いやん?!
ウチ、マンションやのに!
しかも、20年も経つのに。

いや、そもそも、
お高いマンションに
お住まいなんじゃ…?

ということがあったんです。

マンションと一戸建てでは固定資産税はマンションの方が高い

マンションの土地は敷地面積を戸数で割ったものが、
1人当たりの持ち分として考える。

土地の分の固定資産税が安い。

総額としても安くなるはずでしょ?!

ということなんですが、実は土地に対する評価額が同じなら、
価格が同じマンションと一戸建てを比べると
マンションの方が固定資産税が高くなるんです。

もちろん新築物件同士での比較ね

前提:マンションの方が建物にかかる金額が高い傾向がある

同じ価格の物件で比較するとマンションの方が
建物にかかる代金の占める割合が大きくなる傾向があります。
先ほどもありましたように、
マンションは敷地面積を戸数で割るので
比較的土地にかかる金額が安くなります。
下図は例として分かりやすい金額をあてはめていますが、
一戸建てより土地が安いということは
総額は同じなので建物が高いということになりますよね。

同じ3,000万円の物件でも土地と建物の割合が異なる
同じ3,000万円の物件でも土地と建物の割合が異なる

理由1:マンションの方が建物に対する評価額が高い

土地にかかる固定資産税はその土地が住宅用であれば
評価額の1/6(200m2まで)になるという特例があって、
建物が建っている限り適用されます。

今、話題の空き屋問題もコレが関係してるねん。
建物取り壊しちゃえば固定資産税6倍になるんやもん。

建物に対しても軽減措置がありますが、
マンションの場合新築から5年
(長期優良住宅の要件を満たせば7年)で軽減が終了です。
しかも、同じ床面積でも建物に対する評価額は
構造的に木造一戸建てよりマンションの方が高くなります。

建物の評価額
建物の評価額

理由2:マンションの方が建物の価値が減るのが遅い

建物に対する評価額は建築時から年々減っていきますが、
一戸建てが25年かけて減っていくのに対して
マンションは60年かけて減っていきます。

ただし!一番減っても20%まで。

新築時を100%としたときの建物の評価額の減り方
新築時を100%としたときの建物の評価額の減り方

上のグラフは新築時を100%とした場合の
評価額の減り方を表しています。

総務省 固定資産税評価基準/第2章 家屋 より
【一戸建て】
別表9 木造家屋経年減点補正率基準表
1 専用住宅、共同住宅、寄宿舎及び併用住宅用建物
[再建築費評点数別区分 83,000点以上 128,000点未満]参照

【マンション】
別表13 非木造家屋経年減点補正率基準表
2 住宅、アパート用建物
[鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造]参照

まとめると…

つまり、
● マンションの方がもともと建物が高く(=軽減の恩恵を受けにくい)
● 建物にかかる固定資産税が高い
上に、
● なかなか減らない
ので一戸建てより高くなるんです。

ちなみに固定資産税の評価額は3年毎に一斉に見直されるので、
毎年下がるわけではありません。

そうなんや!!

しかもマンションの場合下がり方が緩やかなので
計算上前回より上がることがあり(※)、
その場合は税額が据え置きとなります。

※ ざっくり言うと
建物の評価額=再建築費×経年劣化率(=これが経年減点補正率)
ですが、再建築費がその時々の物価の高騰などにより
高くなることがあり、
前回の評価替え時の額より税額が
高くなることがあります。

高級住宅(一戸建て)の場合は35年かかる

一戸建てについて今回は一般的な家屋を想定して
再建築費評点数別区分が
83,000点以上 128,000点未満を参照しましたが、
高級ハウスメーカーで注文住宅を建てた場合などは
128,000点以上となることがあり、
その場合は建物にかかる固定資産税が
20%まで下がるのに35年かかります。

家買うとき、固定資産税のことまで考えへんかったわ…

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